当前的房贷利率已经处于最近几十年最低水平，目前5年期LPR只有4.3%，而且根据央行的相关政策，各大银行在实际落实的过程当中可以下调20个基点，所以目前大多数银行真实的房贷利率都只有4.1%左右。

更关键的是在2022年年底的时候，央行当时出台了一个政策，对于房价环比和同比连续三个月下降的城市，他们可以自行对房贷利率进行定价，房贷利率没有下限限制在这个政策出台之后，很多符合条件的城市都纷纷放开利率限制，目前有不少城市房贷利率最低水平已经下降到3.7%左右，甚至有个别城市只有3.5%左右，这个利率要比之前低很多。

在利率水平处于历史低位的背景下，很多存量客户都纷纷选择提前还款。

最近一段时间提前还房贷很火爆，各大银行都出现了排队提前还房贷的现象，甚至有个别银行需要提前半年预约才能够办理提前还房贷手续，这种状况放在以前根本从来没有出现过那为什么最近一段时间大家都要提前还房贷呢？很多人都说因为目前楼市表现不佳，未来房价涨不动，只要房价涨幅低于利率水平，那么持有房产就是亏的，所以很多人宁愿把房贷提前还掉。

但其实这里面最直接的一个原因是目前房贷利率比较低，所以很多人都在想方设法把高房贷利率置换成低房贷利率大家不要小看2%左右的利率下降，如果放在30年20年的房贷期限上，可以节省的利率是非常多的我们举一个简单的例子，假如一个人办理100万的房贷，等额本息还款，期限30年。

按照之前的利率，很多银行首套房利率都可以达到5.3%以上，30年时间需要还款的利息总额达到99.91万以上。

而根据目前的房贷利率，如果首套房利率只有3.7%，那么需要付出的利息总额只有65.7万，相当于这个利息要比之前的利息少了35万以上，这个利息减少的幅度是非常明显的。

但最终能够节省利息是多少，还要看未来利率的走势，毕竟目前新申请的房贷都是采用LPR加基点的模式，假如未来LPR上升了，能够节省利息就会相应的减少但是从之前的加点值以及当前的加点值来推算，当前申请房贷至少可以节省50个基点以上的利率，这个差点值是不会变的。

这意味着同样是100万30年等额本息还款，最少可以节省7.7万以上的利息也正因为当前利率水平比较低，能够大幅降低利息成本，所以有很多存量客户就开始把存量房贷还清，在还清贷款之后，这些客户有可能再以消费贷或者经营贷的方式，用房产抵押再次从银行办理贷款。

而目前经营贷款的利率是比较低的，很多银行利率都只有4%左右，甚至只有3.5%左右，这个利率明显要比5%以上的房贷利率低很多，通过将存量房贷置换成利率比较低的贷款之后确实可以节省不少成本这也是为什么目前有很多客户纷纷排队去提前还款的重要原因。

对于客户提前还款，银行其实也不太乐意，甚至有很多银行可能通过人为设置提前还款的门槛把客户吓退，比如提前还款要收违约金，提升提前还款的年限等等而对于客户提前还款，银行之所以不太高兴，因为有大量的客户提前还款，对银行的利润和营收都会产生很大的影响。

比较低，所以房贷其实已成为银行最优质的资产之一。

那如何才能防止大量客户提前还款？维护银行这部分优质资产呢？很多人的建议是银行降低存量房贷利率毕竟对于存量客户而言，他们所承受的房贷利息要比目前新申请房贷的客户高出很多在2019年之前，当时很多人申请房贷利率都达到5.3%以上，个别用户甚至可能达到6%以上。

虽然从2020年开始，我国也对存量房贷利率进行利率调整，大多数银行的存量房贷利率都转化成了LPR模式，在LPR利率下降之后，大家的利率也有不同程度的下降但是当时在存量房贷利率转化成LPR模式的时候，具体做法是利用转化时间点的利率水平减去2019年12月份的LPR，2019年LPR是4.8%。

如果一个客户转换节点的利率是6%，那么他的LPR差值就高达120个基点，这个LPR差值在房贷存续期间都不会改变就算目前LPR已经下降到4.3%了，但客户真实的利率仍然是4.3%+120个基点，实际利率是5.5%，这个利率要比当前3.7%左右的实际利率高出很多。

也正因为如此，很多存量房贷客户都纷纷呼吁银行对存量房贷利率进行下调，不能让存量房贷客户吃闷亏但呼吁归呼吁，从现实来看，银行是不可能对存量房贷利率

前几年在客户申请贷款的时候，房贷利率比较高，但对应的存款利率也比较高，如果一个客户申请房贷的利率是6%，当时很多银行5年期以上存款利率都有可能达到4%以上而当时客户申请的贷款的时候，银行是一次性发给客户，所以资金的整体成本比较高昂，如果现在银行轻易对存量房贷利率进行下调，比如将5%以上的存量房贷率统一下调到3.7%，那银行几乎就没有利差空间了，银行当然不太乐意。

所以呼吁银行下调存量房贷利率只是一个奢侈的期望，现实当中是不可能出现的不过在这我们还是希望各大银行能够勇敢承担社会责任，如果银行能够主动降低存量房贷客户的利率，客户的贷款成本下降了，说不定大家就有更多的钱用来消费，这对于促进经济的恢复，对于带动内需的增长都是有很大帮助的。